全球资产证券化案例大全 | REITs、数字证券STO、ABs（约200个案例）
房地产证券化是当代经济、金融证券化的典型代表，是一国经济发展到较高阶段的必然趋势。而资产证券化是金融服务实体经济，构建多层次资本市场体系的重要途径，是推动经济去杠杆，防范化解系统性金融风险的有效方式；是贯彻落实十九大“房住不炒、租购并举”思想的重要抓手，是促进金融与不动产良性循环的重要工具。资产证券化在租赁住房、PPP、基础设施、养老地产和城市更新等领域具有广阔的发展空间。租赁住房和基础设施领域是最有希望的突破口和落脚点。
第一，基础设施公募REITs有助于政府去杠杆。通过REITs能够把有稳定收益的基础设施资产转移给投资人，从而实现社会资本方从政府端承接资产。
第二，基础设施公募REITs可解决社会资本方的退出路径问题。从社会资本方的角度来说，社会资本方若通过PPP的方式获取资产，再结合REITs模式则可以实现轻资产化运营的转变，并打通PPP的退出路径。
第三，基础设施公募REITs符合投资人风险收益匹配的诉求。通过基础设施公募REITs，能够让更多的投资人参与到这类相对比较有稳定现金流的，风险相对可控的优质资产。
（一）REITs的主要模式
第一种是直接持有房地产的权益型REITs，权益型REITs下通常为经营性房地产，包括酒店、写字楼、购物中心、仓储中心等；
第二种是专门投资与房地产相关资产证券化品种的抵押型REITs，包括投资RMBS、CMBS，甚至直接通过向房地产公司提供贷款的方式获得收益。
（二）REITS发展的核心理念及脉络
一是最大程度节约税负。以美国为例，美国REITs市场是最为典型的税收驱动型市场。REITs载体的选择一直遵循最优避税原则灵活选择，金融机构及房地产公司根据市场的发展不断创新，选择合适的结构和发展策略。税法演变是决定REITs结构、发展的唯一要素。所以美国模式基本上是在税收法律条款驱动下的市场型选择模式。亚洲国家由于税制与美国存在较大差别，因此，通常在立法时，明确相应的REITs税收优惠豁免条件，避免重复征税。
（三）REITs具有资产证券化的属性
基于上述特点，T-REITs易于盘活存量房地产，吸引更多投资人，提高房地产项目的流动性。
（五）数字证券全球市场：Security Token Offering
「Security」表明它是证券，必须接受监管，走向合规（美国/新加坡/欧洲/台湾/香港等）
1、按照金融模型，Security Token分为四种类别（见Security Token 2.0 Protocols: Debt Tokens）：
B、股权通证（Equity Tokens）:一种代表了对基础资产的部分所有权的通证。即RegA+下的数字证券。Reg A+被称之为Mini IPO，可以向全球所有投资人进行募集，且不具备锁定期，其性质类似于IPO，但相对于IPO而言，Reg A＋的披露和备案等要求仍然很低，所以成为替代IPO的优先选项。
全球传统证券外汇交易商进军区块链数字资产
（一） 国际 REITs的主要模式
第一种是 直接持有房地产的权益型REITs ，权益型REITs下通常为经营性房地产，包括酒店、写字楼、购物中心、仓储中心等；
第二种是 专门投资与房地产相关资产证券化品种的抵押型REITs ，包括投资RMBS、CMBS，甚至直接通过向房地产公司提供贷款的方式获得收益。
一是最大程度节约税负。以美国为例，美国REITs市场是最为典型的税收驱动型市场。REITs载体的选择一直遵循最优避税原则灵活选择，金融机构及房地产公司根据市场的发展不断创新，选择合适的结构和发展策略。税法演变是决定REITs结构、发展的唯一要素。所以 美国模式基本上是在税收法律条款驱动下的市场型选择模式 。亚洲国家由于税制与美国存在较大差别，因此，通常在立法时，明确相应的REITs税收优惠豁免条件，避免重复征税。
1、门槛低 通过区块链技术的应用，T-REITs可以被分割为更小的份额，以便降低投资门槛，使得投资者可以更容易地参与房地产项目的投资。 2、快捷性 通证化以后，REITs上链并在合规的数字资产交易平台交易。在通证实现分红时，智能合约会自动执行，而不像传统交易中，收益的清算和分配需要通过手工操作逐一进行；在通证转让阶段，投资者只需通过电子钱包转账，受让人被视为接受通证 所对应的智能合约中的条款和条件，可以节省大量纸质文件的准备时间。 3、安全性 由于区块链技术本身分布式记账的共识机制和数据加密性的特点，交易记录不易被篡改，透明性更高，也可以方便地接受监管。在此情况下，对于投资人来说，投资风险也更加可控。 4、流动性
Security Token Offering ；
1、 按照金融模型 ，Security Token分为四种类别（见Security Token 2.0 Protocols: Debt Tokens）：
B、股权通证（Equity Tokens）:全球传统证券外汇交易商进军区块链数字资产 一种代表了对基础资产的部分所有权的通证。即RegA+下的数字证券。Reg A+被称之为Mini IPO，可以向全球所有投资人进行募集，且不具备锁定期，其性质类似于IPO，但相对于IPO而言，Reg A＋的披露和备案等要求仍然很低，所以成为替代IPO的优先选项。
证券通证的问世在某种程度上是证券通证化的全球性金融实践，ST通过区块链技术产生的通证赋予证券全新的外在形式，并将由此赋予证券一部分全新内涵。或许，在未来，ST将颠覆现有的证券体系，并成为未来证券的重要组成部分，或者直接变身为超级证券。作为全球性的金融实践，Security Token Offerings是不取决于某一个国家的政策和做法的，所以要放眼全球，从更高的视角来看趋势和潮流。 1、证券通证目前主要是华尔街精英·投行·在推动( 索罗斯量子基金等)，近几个月很多华尔街的其他大型机构的人出来进入证券通证生态，且伦敦香港日本新加坡迪拜澳洲等二三级金融中心在持续跟进，所以证券通证赋能实体经济是大趋势。 2、华尔街为什么要推动证券通证,因为证券通证把全球所有价值资产都证券化了(房产股债艺术品IP大宗等)，华尔街的金融精英们要的是:全球金融定价权、全球金融游戏规则 3、如何赴美做证券通证,合法合规是关键，最好参照现有美股上市标准来进行，主体，财务，法律，信息披露等，让投资人在信息公开透明的环境下做选择，即保护发行方也保护投资者。 让外资投资中国企业，解决了当地税收和就业，促进当地产业发展，这就是Blockchain以证券通证的形式对当前阶段实体经济最大最快的赋能。（来源网络）